Beim Auszug aus einer Mietwohnung in Wien müssen Sie die Wohnung geräumt und in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben – gewöhnliche Abnützung ausgenommen. So steht es in § 1109 ABGB, wie die Mieterhilfe der Stadt Wien erklärt (Stand 11/2026). Eine bestimmte „Putzstufe“ schreibt das Gesetz nicht vor, doch eine gründlich gereinigte Wohnung und ein sauberes Übergabeprotokoll sind der beste Schutz Ihrer Kaution.
Der Umzugskarton steht, der neue Mietvertrag ist unterschrieben – und dann kommt die Frage, die viele Wienerinnen und Wiener erst in der letzten Woche stellen: Wie sauber muss die alte Wohnung eigentlich sein? Muss ausgemalt werden? Und was darf die Vermieterin oder der Vermieter von der Kaution abziehen? Dieser Ratgeber fasst zusammen, was offizielle Stellen wie die Arbeiterkammer Wien, die Mieterhilfe der Stadt Wien und oesterreich.gv.at dazu sagen, und zeigt, wie Sie die Wohnungsübergabe praktisch vorbereiten.
Was das Gesetz zur Rückgabe der Wohnung sagt
Die zentrale Regel ist kurz: Die Wohnung ist so zurückzustellen, wie sie bei der Anmietung übernommen wurde. Die Mieterhilfe Wien verweist dafür auf § 1109 ABGB und betont, dass die Wohnung geräumt zurückgegeben werden muss. Das gilt laut Mieterhilfe auch für Einbaumöbel und für Möbel, die Sie von Vormieterinnen oder Vormietern gekauft haben (Stand 11/2026).
Das Serviceportal des Bundes, oesterreich.gv.at (Inhalt des Bundesministeriums für Justiz, letzte Aktualisierung 01.01.2026), formuliert es ebenso: Die Wohnung muss in dem Zustand zurückgestellt werden, in dem sie angemietet wurde, und „gewöhnliche Abnutzung“ muss die Vermieterseite hinnehmen.
Gewöhnliche Abnützung ist kein Schaden
Laut Mieterhilfe Wien besteht für die gewöhnliche Abnützung der Wohnung grundsätzlich keine Haftung der Mieterinnen und Mieter – diese Gebrauchsspuren sind durch den bezahlten Mietzins abgegolten (Stand 11/2026). Die Arbeiterkammer Wien ergänzt: Von der Kaution dürfen nur Schäden abgezogen werden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, und auch dann nur der Zeitwert, nicht der Neuwert der beschädigten Sache.
Und wie sauber muss es sein?
Weder die Mieterhilfe noch die Arbeiterkammer nennen eine gesetzlich festgelegte Reinigungsstufe wie „besenrein“ oder „Endreinigung“. Maßgeblich sind der Zustand bei Übernahme und das, was im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Wer eine sichtbar verschmutzte Wohnung zurückgibt, riskiert allerdings Diskussionen bei der Übergabe. Praktisch heißt das: Je näher die Wohnung dem dokumentierten Ausgangszustand kommt, desto weniger Angriffsfläche gibt es.
Muss ich beim Auszug ausmalen?
Das ist eine der häufigsten Streitfragen. Die Arbeiterkammer Wien erklärt (Stand 11/2026):
- Eine Ausmalpflicht in vorformulierten Verträgen ist nach der aktuellen Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam.
- Wurde die Ausmalpflicht individuell vereinbart, müssen Sie beim Auszug ausmalen.
- Ohne wirksame Vereinbarung müssen die Wände nur dann neu gestrichen werden, wenn sie übermäßig abgenutzt sind.
Die Mieterhilfe Wien nennt dazu mehrere Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs: Nach 10 Ob 79/09a verpflichtet § 1109 ABGB nicht dazu, ein Objekt „neu ausgemalt oder neu versiegelt“ zurückzustellen; nach 2 Ob 215/10x ist eine Klausel zum Weißausmalen gröblich benachteiligend, sofern sie nicht durch eine andere begünstigende Regel ausgeglichen wird. Haben Sie Wände in einer ungewöhnlichen Farbe gestrichen, kann laut AK sehr wohl eine Pflicht zum Überstreichen bestehen – dezente Farben müssen hingegen nicht überstrichen werden.
Abnützung oder Schaden? Eine Orientierung
Die folgende Tabelle fasst zusammen, was die genannten offiziellen Stellen zu typischen Situationen beim Auszug sagen (Stand 11/2026). Im Einzelfall entscheidet immer der konkrete Vertrag und Zustand.
| Situation | Einordnung laut Quelle | Quelle |
|---|---|---|
| Bohr- und Dübellöcher in üblichem Ausmaß | Kein Grund, die Kaution einzubehalten | AK Wien |
| Normale Gebrauchsspuren | Durch den Mietzins abgegolten, keine Haftung | Mieterhilfe Wien |
| Wände in dezenten Farben gestrichen | Müssen nicht überstrichen werden | AK Wien |
| Wände in ortsunüblicher, auffälliger Farbe | Überstreichen kann verlangt werden | AK Wien |
| Schaden über die gewöhnliche Abnützung hinaus | Abzug von der Kaution möglich, aber nur Zeitwert | AK Wien |
| Zurückgelassene Möbel und Gegenstände | Wohnung muss geräumt übergeben werden | Mieterhilfe Wien |
Die Kaution: Höhe, Rückzahlung, Fristen
Laut AK Wien sieht das Gesetz keine Höchstgrenze für die Kaution vor; üblich sind drei Monatsmieten, der OGH hat sechs Bruttomonatsmieten als Richtwert angesprochen, in Einzelfällen können höhere Beträge zulässig sein (Stand 11/2026). Die Vermieterseite muss die Kaution samt Zinsen unverzüglich nach Ende des Mietvertrags zurückzahlen. Bestehen berechtigte Forderungen, darf sie in deren Höhe einbehalten werden – der Rest ist zurückzuzahlen.
Wichtig ist auch die Frist für Schadenersatz: Laut Mieterhilfe Wien muss die Vermieterin oder der Vermieter einen Anspruch, der nicht über die Kaution abgerechnet werden kann, innerhalb eines Jahres ab Rückstellung der Wohnung gerichtlich geltend machen; danach ist der Anspruch erloschen (Stand 11/2026).
Rechenbeispiel: Was bei einem Abzug passiert
Ein fiktives Beispiel zur Veranschaulichung der AK-Grundsätze: Die Bruttomonatsmiete beträgt 900 Euro, vereinbart wurden die üblichen drei Monatsmieten.
- Kaution: 3 × 900 Euro = 2.700 Euro (zuzüglich der angefallenen Zinsen).
- Beim Auszug ist eine Arbeitsplatte in der Küche durch einen Brandfleck beschädigt – das geht über gewöhnliche Abnützung hinaus.
- Angenommen, die Platte hat neu 600 Euro gekostet, ist aber schon viele Jahre alt und hat nur noch einen Zeitwert von 200 Euro. Abgezogen werden darf laut AK nur der Zeitwert, also 200 Euro.
- Rückzahlung: 2.700 Euro − 200 Euro = 2.500 Euro plus Zinsen.
Dübellöcher in üblichem Ausmaß oder normal abgenutzte Böden würden in diesem Beispiel keinen Abzug rechtfertigen. Bei Streit über die Höhe können Sie sich in Wien an die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten wenden; diese Verfahren sind laut AK Wien im Gegensatz zu Gerichtsverfahren kostenfrei.
Investitionen nicht vergessen
Haben Sie wesentliche Verbesserungen gemacht, etwa eine neue Heizung oder neue Sanitäranlagen, kann Ihnen bei Mietende ein Ersatz zustehen (§ 10 MRG). Laut AK Wien müssen Sie den Anspruch schriftlich anmelden – bei eigener Kündigung spätestens 14 Tage nach deren Zustellung (Stand 11/2026). Wer das in der Umzugshektik übersieht, verliert unter Umständen bares Geld.
Übergabeprotokoll und Schlüssel: So sichern Sie sich ab
Die Arbeiterkammer empfiehlt für jede Wohnungsübergabe ein Protokoll, das den Zustand der Wohnung dokumentiert – auch wenn keine Mängel vorhanden sind. Beide Seiten sollten unterschreiben, Sie sollten eine Kopie erhalten, Fotos sind als Ergänzung empfehlenswert, und eine Begleitperson hilft, weil vier Augen mehr sehen als zwei. Auch oesterreich.gv.at rät, den genauen Zustand bei Mietbeginn und bei Rückgabe festzuhalten.
Ein Detail, das oft unterschätzt wird: Die Rückstellung geschieht laut Mieterhilfe Wien durch Übergabe der Schlüssel. Die Schlüssel einfach in der unversperrten Wohnung liegen zu lassen, reicht nicht aus. Notieren Sie im Protokoll daher Anzahl und Art der zurückgegebenen Schlüssel.
Checkliste: Wohnung für die Übergabe vorbereiten
- Altes Übernahmeprotokoll und Fotos vom Einzug heraussuchen und mit dem heutigen Zustand vergleichen.
- Mietvertrag prüfen: Gibt es eine individuell vereinbarte Ausmal- oder Reinigungsregel?
- Investitionsersatz rechtzeitig und schriftlich anmelden, Rechnungen sammeln.
- Wohnung vollständig räumen – auch Einbaumöbel und übernommene Möbel, sofern nichts anderes vereinbart ist.
- Küche reinigen: Backrohr, Dunstabzug und Filter, Kühlschrank (abgetaut und offen gelassen), Schränke innen.
- Bad und WC entkalken, Silikonfugen auf Verfärbungen und Schimmel prüfen.
- Fenster, Rahmen und Fensterbänke putzen, Böden materialgerecht reinigen.
- Auffällig gestrichene Wände in eine dezente Farbe überstreichen.
- Übergabetermin mit Tageslicht wählen, Begleitperson mitnehmen.
- Protokoll mit Zählerständen, Mängeln und Schlüsselanzahl erstellen, beidseitig unterschreiben, Kopie behalten, Fotos machen.
- Kontodaten für die Rückzahlung der Kaution schriftlich bekanntgeben.
Selbst putzen oder Endreinigung beauftragen?
Ob Sie selbst putzen oder Profis beauftragen, hängt vor allem von Zeit und Ausgangslage ab. Zwischen Umzugsfirma, Behördenwegen und Übergabetermin bleibt oft nur ein Tag für die Reinigung. Bei hartnäckigen Kalkablagerungen, einem stark verschmutzten Backrohr oder verfärbten Fugen ist professionelles Werkzeug hilfreich. Für die alte Wohnung bietet sich eine Endreinigung in Wien an, für den Wohnungswechsel insgesamt eine Umzugsreinigung. War die Wohnung lange bewohnt und ist entsprechend beansprucht, kann eine Wohnungsgrundreinigung sinnvoll sein.
Wer selbst putzt, sollte die Reinigungsmittel richtig einsetzen – unser Beitrag zu Putzmitteln und ihrer sicheren Verwendung hilft dabei. Für Flecken auf textilen Böden lohnt sich ein Blick in den Ratgeber Teppich reinigen, und bei dunklen Stellen an Wänden oder in Ecken in den Beitrag Schimmel an der Wand entfernen.
Häufige Fragen zur Wohnungsübergabe
Muss die Wohnung beim Auszug „besenrein“ sein?
Einen gesetzlich definierten Begriff „besenrein“ nennen weder die Mieterhilfe Wien noch die AK Wien. Nach § 1109 ABGB ist die Wohnung geräumt und im Zustand der Übernahme zurückzugeben, gewöhnliche Abnützung ausgenommen. Was zusätzlich wirksam im Mietvertrag vereinbart ist, gilt ebenfalls.
Darf die Vermieterin oder der Vermieter Reinigungskosten von der Kaution abziehen?
Von der Kaution dürfen laut AK Wien nur berechtigte Forderungen abgezogen werden, etwa für Schäden über die gewöhnliche Abnutzung hinaus – und dann nur der Zeitwert. Ob eine konkrete Reinigungsforderung berechtigt ist, hängt vom Übernahmezustand und dem Vertrag ab. Ein Protokoll mit Fotos vom Einzug ist hier Gold wert.
Wie schnell muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Laut AK Wien unverzüglich nach Ende des Mietvertrags, samt Zinsen. Eine fixe Anzahl an Tagen nennt die AK nicht. Zahlt die Vermieterseite nicht, können Sie in Wien die kostenlose Schlichtungsstelle anrufen oder – laut oesterreich.gv.at – die Kaution beim zuständigen Bezirksgericht einfordern.
Wie lange kann die Vermieterseite nach dem Auszug noch Schäden geltend machen?
Laut Mieterhilfe Wien muss ein Schadenersatzanspruch, der nicht über die Kaution abgerechnet wird, innerhalb eines Jahres ab Rückstellung der Wohnung gerichtlich geltend gemacht werden. Danach ist er erloschen (Stand 11/2026).
Reicht es, die Schlüssel in der Wohnung zu lassen?
Nein. Laut Mieterhilfe Wien geschieht die Rückstellung durch Übergabe der Schlüssel; ein bloßes Zurücklassen in der unversperrten Wohnung reicht nicht aus. Vereinbaren Sie einen Übergabetermin und lassen Sie sich die Rückgabe im Protokoll bestätigen.
Muss ich Dübellöcher zuspachteln?
Bohr- und Dübellöcher in üblichem Ausmaß sind laut AK Wien kein Grund, die Kaution einzubehalten. Wer sie trotzdem sauber verschließt, sorgt für einen guten Gesamteindruck bei der Übergabe – verpflichtend ist das bei üblichem Ausmaß aber nicht.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen auf Basis offizieller Quellen (Stand 11/2026) und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen helfen die Arbeiterkammer Wien und die Mieterhilfe der Stadt Wien weiter.